Al via il Forum di previsioni immobiliari: l’Europa corre, l’Italia cammina [di Evelina Marchesini]

ilSole24Ore, 15 settembre 2017. Al via oggi i lavori del Forum di Previsioni e strategie di Scenari Immobiliari a S. Margherita Ligure, l’evento clou del real estate italiano alla ripresa post vacanze. Oggi e domani si riuniscono a full time i leader dell’industria immobiliare nazionale per la 25a edizione del Forum, in un’atmosfera di ottimismo europeo e un mercato italiano che riparte dalle città.

La giornata si apre con la presentazione dell’European Outlook 2018 (si vedano le anticipazioni sul Sole 24 Ore di ieri e in queste pagine). A seguire, i dettagli del Primo osservatorio sulla sostenibilità in edilizia, focalizzato sull’efficienza energetica e la sicurezza (Johnson Controls). Sigest si concentrerà sui mercati residenziali e le opportunità per gli operatori immobiliari e uno spazio particolare viene riservato a Idea Fimit Sgr, che viene premiata come “impresa d’eccellenza nel real estate”. L’intera 25a edizione del Forum è dedicata a Paola Gianasso, vice presidente di Scenari Immobiliari e socia fondatrice di Arel (l’Associazione delle ladies del rea estate), prematuramente scomparsa.

La città degli uomini.  Il pomeriggio viene dedicato al tema “La città degli uomini”, con una carrellata di relatori (oltre a una video intervista esclusiva a Ermanno Olmi). Con la moderazione di Mario Deaglio (Centro di ricerca e documentazione Luigi Einaudi), parlano Roberta Brandes Gratz (sociologa urbana), Carlo Ratti (Mit Senseable City Lab) e Cino Zucchi (Cza Cino Zucchi architetti). Nella seconda parte, con la moderazione di Giuseppe Roma (Rete urbana delle rappresentanze) intervengono Valentino Castellani (ex sindaco di Torino), Suketu Mehta (scrittore, New York University), Carlo Puri Negri (Aedes Siiq) e Silvia Viviani (Inu, Istituto nazionale di urbanistica). La seconda giornata di lavori verrà invece divisa in quattro slots.

Il residenziale- Il primo slot è dedicato al residenziale, con interventi di Immobiliare Caltagirone (Alessandro Caltagirone), Ance (Filippo Delle Piane), Allegroitalia (Piergiorgio Mangialardi), Casa.it (Luca Rossetto), Vonovia Se (Rolf Buch) e Sidief (Carola Giuseppetti).

Il fatturato immobiliare italiano è previsto in aumento, nel 2018, del 6,2%, ma con una previsione di rialzo dei prezzi di appena l’1,1% medio. Molto meglio altri mercati, nel mirino degli investitori, privati e non. Parlando di previsioni di fatturato immobiliare, l’anno che verrà vede in una posizione di forte ripresa la Spagna, con un aumento previsto del 15,1%, conseguenza dei marcati ribassi accusati dalla Penisola Iberica durante gli anni della crisi e la relativa discesa dei prezzi, che per esempio in Italia è mancata.

Bene anche la Francia, con un turnover previsto al rialzo del 10,5%, in forte ripresa rispetto al mini-dato del +2,6% del 2016. L’altro grande mercato a cui guardare sono gli Stati Uniti, dove tutti gli indicatori segnalano un momento di vivacità e forte ripresa degli investimenti immobiliari. Il fatturato immobiliare è previsto in aumento del 10,3% nel 2018. Qualche perplessità, invece, sul Regno Unito, dove il fatturato del real estate è previsto al +9%, ma dove il fattore di maggior incertezza è senz’altro la Brexit, con effetti soprattutto su Londra.

Alla previsione di andamento dei fatturati va poi aggregata la previsione relativa ai prezzi, che non per forza rispecchia la precedente. Così, relativamente al settore residenziale, l’incremento più marcato è quello della Germania, con un +4,4%, dove però il turnover complessivo è previsto in aumento del 6% (dunque meno che in Italia). A seguire, la Spagna, dove si prevede un incremento dei prezzi delle case, nel 2018, del 4,1%, questa volta sì associato alla citata vivacità del mercato in termini di transazioni. Seguono gli Stati Uniti, con un previsto +3,2%, anche in questo caso associato a un vivace andamento delle transazioni: in definitiva, si può dunque affermare che, incrociando i due indicatori, i mercati prospetticamente più attraenti sono, appunto, la Spagna (+15,1% e +4,1%) e gli Stati Uniti (+10,3% e +3,2%).

Il settore corporate. Il secondo slot di interventi di sabato è dedicato al settore terziario. Si confrontano Alberto Agazzi (Generali Real Estate Sgr), Ivano Ilardo (Bnp Paribas Reim Sgr), Alessandro Mazzanti (Cbre), Roberto Reggi (Agenzia del Demanio), Gabriele Scicolone (Oice), Dario Valentino (InvestiRE Sgr) con la moderazione di Paola Ricciardi (Duff & Phelps Reag) e l’intervento del nuovo presidente di Assoimmobiliare, Silvia Rovere.

Secondo l’Outlook di Scenari Immobiliari, il bicchiere è sicuramente più pieno che vuoto per quanto riguarda gli spazi a uso uffici, che in Europa attraversano una fase positiva. Uno degli indicatori più importanti per gli investitori è il cosiddetto assorbimento, cioè la percentuale di spazi affittati e, da questo punto di vista, a livello europeo la situazione è migliorata del 5% nel 2017 e dovrebbe crescere almeno del 6% nel 2018. In Italia è nettamente inferiore, con una media di incremento dell’1,6% e previsioni 2018 del 2,5%. “Il 2018 dovrebbe costituire un anno positivo per i diversi mercati – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. I mercati “core” dell’Europa del nord, guidati da Berlino, Stoccolma e Amsterdam, vedranno una crescita robusta, mentre in fase di recupero saranno Madrid e Barcellona, seguiti da Milano e Francoforte, che dovrebbero consolidare il trend positivo del 2016, con un costante calo dei livelli di sfitto. I mercati dell’est vedranno performance mediamente deboli, fatta eccezione per Praga, in forte crescita. Solo il Regno Unito, e soprattutto Londra, vedranno calare domanda e valori, con alcune zone che evidenzieranno un eccesso di offerta, mentre il trend dei Paesi continentali sarà diversificato”.

L’andamento dei prezzi sarà fortemente differenziato. Si prevede un incremento medio europeo superiore all’uno per cento, ma variazioni decisamente più consistenti sono attese a Stoccolma, oltre l’otto per cento, seguita da Praga e Barcellona. Nella maratona di lungo periodo (dal 2007 al 2017) la miglior performance in termini di prezzi nominali degli uffici spetta alla Germania, con il +5,7%, seguita dalla Francia con il +2%. Tutti gli altri Paesi esaminati hanno risultati negativi: -6,6% l’Inghilterra, -14,4% l’Italia e -18% la Spagna, con una media dell’Europa a 5 del -6,3 per cento.

Imprese pubbliche e private. Particolarmente attesa è la sessione riguardante le strategie delle imprese, pubbliche e private. Ne parleranno Emanuele Caniggia (IDeA Fimit Sgr), Manfredi Catella (Coima Sgr), Valter Mainetti (Sorgente Group), Aldo Mazzocco (Generali Real Estate), Marco Sangiorgio (Cdp Investimenti Sgr), Elisabetta Spitz (Invimit Sgr), moderati da Mario Breglia.

Riflettori su Milano. Il pomeriggio del sabato è dedicato alla città italiana più europea, Milano, con un focus sulle prospettive. Si confronteranno Mario Abbadessa (Hines Italy Re), Gregorio De Felice (Intesa Sanpaolo), Marco Doglio (Ubs Global Asset Management Sgr), Antonio Mazza (Aareal Bank Ag), Mauro Montagner (Allianz Real Estate), con la coordinazione di Armando Borghi (Citylife).

E parlando di città, non si può prescindere da un’analisi di lungo periodo, nella quale Scenari Immobiliari ha esaminato le performance delle principali città europee dal 2007 al 2017. Chi vince e chi perde dunque a livello di residenziale? Esaminando l’andamento dei prezzi nominali medi delle residenze in aree centrali, al primo e al secondo posto svettano Stoccolma, con un aumento nonostante la crisi del 47%, ed Helsinki, con il 46 per cento. Seguono Ginevra (+27%), Berlino (+26%), Oslo (+5%), Londra e Zurigo (+9%) e poi Milano con il + 4 per cento. In ultima e quindicesima posizione Madrid, che perde il 39 per cento.

Le prospettive del residenziale estero. Il residenziale estero sta diventando sempre più una vera e propria asset class di investimento, anche per gli istituzionali. Quali le previsioni? “Le compravendite sono in crescita nella maggior parte dei Paesi _ spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari_. Il 2017 ha registrato un aumento medio compreso tra il 2,1% della Germania, attribuibile allo sviluppo dell’attività da parte degli investitori esteri nelle città di seconda fascia, e l’8% della Spagna, che continua il trend positivo dello scorso anno grazie alla spinta derivante dal mercato delle case esistenti in leggero calo rispetto al nuovo. I prezzi sono in aumento nella maggior parte delle piazze e alcuni Paesi europei, quali Romania, Germania e Svezia, figurano ai primi posti nella classifica mondiale quanto a incremento annuo”.

Londra ha invece mostrato una performance negativa, con cali delle quotazioni compresi tra il 3 e il 9%, perché i prezzi avevano raggiunto un livello insostenibile, così che combinati con l’aumento dell’imposta di registro, accompagnato dalle incertezze legate a Brexit, si è rallentata la domanda. Le prospettive di Londra sono in questo momento incerte. “È in crescita l’interesse per il residenziale come asset class, soprattutto da parte degli investitori istituzionali americani, che negli ultimi due anni hanno investito circa la metà della cifra globale, 6 miliardi di dollari, nel Regno Unito – spiega Breglia – e recentemente hanno incrementato la quota di acquisti nell’Europa continentale, con particolare riferimento alle quattro principali città tedesche, vale a dire Berlino, Amburgo, Francoforte e Monaco”.