Oristano via Canepa 56, Venerdì 29 settembre ore 17:00, Art.1. Mdp presenta il suo “Disegno di legge sulla Gestione del territorio” [di Alan Batzella]

29 settembre (ore 17.00 in via Canepa 56) a Oristano si terrà un incontro pubblico sul disegno di legge urbanistica (Gestione del territorio), indetto da Art.1.Mdp, il cui gruppo in Consiglio regionale ha presentato una proposta alternativa. Parteciperanno, oltre al primo firmatario Eugenio Lai, vice presidente del Consiglio regionale, l’architetto Alan Batzella, estensore della proposta, e Tore Sanna, vice presidente di Federparchi, già sindaco di Villasimius e vice presidente del Consiglio regionale. Di seguitouna sintesi delle linee della proposta (NdR).

Forma della Legge: la materia “Gestione del territorio” non può racchiudersi in un Testo unico corredato da un Allegato tecnico, per la complessità degli argomenti trattati deve piuttosto essere regolamentata da una “Legge quadro“, cioè da un processo normativo costituito da un testo base sull’urbanistica e una serie di procedimenti (Atti di indirizzo e coordinamento o Allegati) complementari da aggiornare periodicamente da parte della Regione.

La Cornice deve essere rappresentata dal Piano paesaggistico regionale, da intendersi come modello di sviluppo coerente con la delicatezza delle risorse primarie dell’Isola. Il Piano paesaggistico, il testo unico e l’allegato A (questo in sostituzione del Decreto Floris) come da noi proposti, vanno quindi a costituire il primo nucleo di questa organizzazione unitaria delle discipline che regolano l’uso e la tutela del territorio.

Ogni altra legge di qualsiasi genere che in qualche modo introduca norme urbanistiche, o incidenti sulle trasformazioni territoriali, deve preventivamente essere sottoposta a verifica di coerenza con quanto sopra nè può autonomamente modificarlo.

Procedure di verifica e approvazione degli strumenti urbanistici: vengono raggruppate, in accordo con il ddl della Giunta ma ridotte di numero e nei tempi ed estese a VAS e Vinca (Valutazione ambientale strategica e Verifica di incidenza) nelle Conferenze di copianificazione con gli Organismi di verifica obbligati ad esprimere il proprio parere definitivo, da emanarsi entro trenta giorni, dopo di che -dove non diversamente stabilito da leggi nazionali- interviene il silenzio assenso.

Suddivisione della Pianificazione in due livelli, strutturale ed operativo: il Piano monolivello tradizionale, come riproposto dalla Giunta, stabilisce il “dove” e “come” effettuare le trasformazioni, ma ignora il “quando“, con i due livelli si separano le scelte strategiche di lungo periodo, invarianti, dai programmi di intervento di breve e medio termine legati ai fabbisogni più immediati; a loro volta i livelli e le procedure sono semplificati per i Comuni con popolazione inferiore a 4000 abitanti, dove il Piano strutturale va redatto in forma associata con i Comuni contermini, mentre l’Operativo mantiene la dimensione locale.

Pianificazione generale e preliminare esclusivamente pubblica: nella fase di costruzione dei Piani i privati possono cooperare con i Comuni presentando loro proposte sulle aree di trasformazione solo in risposta ad Avvisi pubblici di manifestazioni d’interesse. Diversamente, per proposte di una certa dimensione economica e sociale lo strumento può essere esclusivamente quello dell’Accordo di programma.

Superamento totale del Piano casa: l’intensificazione degli indici volumetrici nelle zone di Completamento può avvenire solo in base a corretti criteri urbanistici e non più individuali, garantendo preliminarmente l’equilibrio tra urbanizzazioni e edifici e rispettando le previsioni di insediabilità del Comune.

Edificabilità turistica: con la ridefinizione dei contenuti di tutte le zone territoriali omogenee (di cui all’Allegato A), viene superato lo stesso concetto di zona turistica. Si prevede la possibilità di realizzare solo ricettività alberghiera e paraalberghiera nelle ordinarie zone urbanistiche (centri storici, zone di completamento, zone di espansione residenziale, servizi generali) sulla base di dimensionamenti parametrati univocamente sulla consistenza e delicatezza delle risorse costiere e ambientali e sul loro grado di sostenibilità. Divieto assoluto quindi di realizzare nuove lottizzazioni per seconde case stagionali, incentivazione della ristrutturazione di quelle esistenti in residenze alberghiere e paraalberghiere.

Restano come zone F, turistiche: le aree per il turismo mobile (campeggi, rifugi, stazioni di cambio per il turismo equestre), gli edifici delle zone minerarie e diversamente produttive dismessi, aree non adiacenti al territorio urbanizzato e non gravate da vincoli paesaggistici (oltre la fascia dei 300 metri dal mare) per la realizzazione di villaggi turistici (resort all-inclusive) nel rispetto comunque dei livelli di sostenibilità del territorio definita in fase di redazione del PUC.

Riqualificazione del territorio urbanizzato con interventi di demolizione e ricostruzione: oltre alla sostituzione di singoli edifici “non sostenibili strutturalmente, igienicamente, energeticamente e dal punto di vista della qualità architettonica“, vengono in particolare favoriti gli interventi di rinnovo urbano interessanti uno o più isolati caratterizzati da scarsi livelli qualitativi e di dotazione di servizi essenziali.

Integrazione fra i criteri di perequazione e compensazione: attivazione di criteri di giustizia distributiva fra i proprietari dei suoli chiamati a usi urbani, socializzazione di porzioni della rendita fondiaria con la formazione, senza espropri e spese, di un patrimonio pubblico di aree a servizio della collettività.

Pianificazione di area vasta: le facilitazioni e opportunità, anche in termini di sostegno economico, finora garantite alla sola Città metropolitana vengono estese alle tre Province statutarie e alla nuova Provincia del Sud Sardegna secondo la denominazione che prenderanno eventualmente in seguito.

Integrazione e potenziamento del Piano paesaggistico regionale: da strumento prevalentemente di tutela, esercitata con l’imposizione di vincoli basati sul “principio di precauzione”, se ne sollecita il completamento secondo il modello di sviluppo e i principi originariamente espressi e l’integrazione dotandolo di strumenti di indirizzo e buona pratica progettuale, dando contenuto operativo alle azioni di recupero e riqualificazione e ai criteri di gestione e trasformazione in esso finora solo enunciati.

Atti di indirizzo e coordinamento: costituiscono gli strumenti essenziali, a corredo della Legge, necessari per la sua pratica attuazione in tutti i settori che concorrono a definire la gestione del territorio.

Sostenibilità energetica e ambientale degli edifici: fra gli Atti di indirizzo e coordinamento sono previste le Linee guida per gli interventi di architettura sostenibile e di bioedilizia atte a verificare le prestazioni di un edificio in riferimento non solo ai consumi e all’efficienza energetica, ma prendendo anche in considerazione il suo impatto sull’ambiente e sulla salute dell’uomo.

Introduzione di nuovi istituti e/o procedure, o revisione di quelli esistenti, atti a ottimizzare la gestione del territorio, quali:

1. a) Conservatoria delle coste e del paesaggio;
2. b) Banca della terra;
3. c) Incentivi alla rapidità operativa;
4. d) Uffici del piano e condotte urbanistiche;
5. e) Comparti edificatori;
6. f) Fondo per gli espropri per l’attivazione dell’intervento sostitutivo comunale in caso di inerzia nella formazione dei Piani attuativi.
   

Gestione organica delle aree rurali: rinvio della materia ad un preciso Atto di indirizzo e coordinamento da produrre in tempi stabiliti, che riconosca l’esistenza di situazioni socialmente e culturalmente molto diversificate nei diversi ambiti regionali dell’Isola.

Articolazione in sei classi dei Comuni: viene superato il precedente criterio che di fatto raggruppava i Comuni in due classi demografiche (formalmente quattro); tutte le disposizione relative alla pianificazione sono differenziate in considerazione della classe di appartenenza.

Superamento dei vincoli preordinati all’esproprio: il combinato disposto fra perequazione-compensazione e applicazione del nuovo sistema di individuazione delle zone da destinare a servizi, produrrà:

1. a) il superamento di un numero impressionante di situazioni di terreni urbanisticamente necrotizzati da vincoli per servizi e mai espropriati,
2. b) la restituzione di potenzialità edificatorie in diversi casi,
3. c) il giusto compenso dei proprietari per le zone comunque da destinare a servizi con la moneta complementare costituita da crediti edificatori da utilizzare altrove o commercializzare liberamente,
4. d) la possibilità per i comuni di costituire, senza esborsi, un ampio demanio di aree pubbliche per servizi e interventi di edilizia sociale.
   

Edilizia sociale:

1. a) possibilità di abbattere notevolmente i costi per la sua realizzazione grazie all’eliminazione del costo del terreno con l’attivazione della compensazione edificatoria;
2. b) introduzione di regole e facilitazioni finanziare (accessibilità ai mutui) per l’autocostruzione familiare, da realizzarsi eventualmente anche su aree pubbliche con diritto di superficie;
3. c) superamento della “ghettizzazione” indotta dalla rendita fondiaria grazie alla possibilità di realizzarla all’interno del territorio urbanizzato (centri storici e zone di completamento) come effetto indotto dall’applicazione della compensazione e del Piano dei servizi in applicazione dei nuovi parametri inseriti nell’allegato A.
   

Contenimento del consumo e dissipazione del suolo: la trasformabilità del territorio è subordinata a previsioni demografiche e di effettivo fabbisogno di lungo, medio e corto periodo, così come i volumi destinati alla ricettività turistica nei comuni costieri sono vincolati alla tollerabilità della costa rispetto al carico umano (secondo i criteri indicati nell’Allegato A).

Viene generalizzata nel territorio urbanizzato ed urbanizzabile, in funzione delle caratteristiche insediative specifiche, la possibilità di aumentare le densità edificatorie, stabilendo nuovi indici di fabbricabilità massimi e minimi. Gli incrementi volumetrici così consentiti vanno peraltro sempre strettamente rapportati alle dotazioni di servizi obbligatorie per le diverse zone, e la volumetria totale realizzabile nel territorio va sempre contenuta all’interno dei dimensionamenti sociodemografici posti alla base dei PUC .